八百祢です。
今回はボクが不動産投資をしなかったワケを書いていこうと思います。
結論から言うと、ボクは不動産投資の知識がないからですがw
不動産投資で財を成した人もいると思いますので、不動産投資を否定しているわけではありません。
実はボクが最初に投資をしようと思ったのは不動産でした。
時は2011年3月11日、東北地方に未曽有の大震災が襲いました。
家屋の倒壊+津波被害により、住まいを失った方がたくさんいました。
当時のボクは1,500万円ほどの資産があり「あ、これは家を失った人が借りるのではないか?」と思い不動産購入を検討したのです。
不動産物件を売買しているサイトを見たとき、ボクは驚きました。
これから不動産の需要が増えるはずなのに、満室のアパートが大量に売り出されていたのです。
そのとき「あ、本当の金持ちは需要が高いときに売り抜けるんだ」って直感的に思いました。
あの時に直感的にそう思ったボクを今でもエライと思っています。
今はアパートが供給過剰状態になっており、地域内に空室が大量にあります。
不動産投資のメリットを挙げると、レバレッジを利かせられることだと思います。
これが不動産最大のメリットだと思っています。
不動産投資の実質利回りは5%程度と言われています。
1000万円を貯めて融資を受け、レバレッジで元手を大きくして利益を受ける。
1000万円を株式5%で運用しても50万円にしかなりませんが、金融機関から借り入れをして5000万円にすれば、250万円の利益になります。
ボクのようにコツコツ貯金して3000万円貯めるより、資産拡大は当然に早くなるでしょう。
ですが不動産にはデメリットもあります。
基本的に利益が最大になるのは購入時であること。
建物本体および付帯設備は年々劣化し、メンテナンス費用がかかってくると共に、築古物件は家賃を下げないと入居が決まらないからです。
当然ながら競合物件が増えてくると入居率は下がり、何か特別な理由がないと入居が決まらなかったりします。
以前は「冷暖房完備」だの「ウオッシュレット付き」なんてのを売りにしていた時代もありましたが、そんなのは今は当たり前です。
最近多いのは「無料WI-FI完備」でしょうか?
ボクが不動産賃貸の仕事をしていたときに目の当たりにしたのですが、築15年を超えると一気に入居率が下がっていました。
管理会社としては入居者をつけてあげたいので、オーナーに設備の刷新を提案していましたね。
エアコン交換、ウオッシュレット交換、クロスの張替えなどなど。
小さいところで言えば、スイッチコンセントの交換を提案したこともあります。
左側のスイッチが昔のスイッチ、右側が現在主流のスイッチです。
スイッチは目線の高さにあるため、交換すると見た目が良くなります。
つまり不動産の維持にはお金がかかるってこと。
経験上15年を過ぎたあたりの物件でこのような費用が発生してきます。
そしてメンテナンス費用は年々高くなっていく傾向にあり、安くなるということはあまりありません。
不動産投資の費用回収は20年くらいなのかな?
知らんけど、、
費用を回収する前にこのような設備刷新が必要になると、回収期間が延びてしまいます。
ボクが出した結論として「不動産の利益は購入時に最大化され、築年数が古くなると下がる傾向にあり、設備修繕の費用もかかる」というものです。
アパートの数が少ないのであれば住む人もいるかもしれませんが、物件数が増えてしまい、供給過剰状態になって入居率が下がることもありえます。
誰でも新しい物件の方がイイわけですしね。
都会のように人の動きが活発な地域では入居者も動くので割に合うかもしれませんが、ボクが住んでいるような田舎には基本的に転勤があるような会社は無く、転勤があるのは公務員くらいでしょうか、、
新しい入居者が少ないのでパイの奪い合いになっています。
現にオーナーさんからは「広告宣伝費(AD)付けるから、何とか入居者を、、」と言われたこともあります。
パイが無いんだからAD出されてもどうしようもない(´・ω・`)
大金を借りてやるには少し怖いと思ってしまいました(;^ω^)
以上がボクが不動産投資をしなかった理由です。
不動産投資をする知識が無かったのも大きな理由ではあります。
費用回収をした後は家賃が丸々手に入るので、利回りが高くなるんじゃね?と考えたりもしました。
費用回収まで10年20年かかるとして、10年20年先の需要なんて読めないし、どのように環境が変わっているかもわからない。
もちろん不動産投資自体を否定する気はありませんし、ハードアセットを持つことは安定した収入を得る柱になるのは確かだと思いますが、初手から負債を背負ってやる度胸はボクには無かったです。